Millionen Amerikaner haben den Kauf eines Eigenheims bereits aufgeschoben, und die Kosten für den Kauf eines Eigenheims steigen weiter.
In früheren Jahrzehnten war es üblich, ein Haus zu finden, das das Dreifache des Jahreseinkommens des Käufers wert war. Aber seit der Covid-19-Pandemie ist diese Rate seit Anfang 2020 um 47 % gestiegen. Die durchschnittlichen Verkaufspreise für Eigenheime lagen im vergangenen Jahr bei mehr als dem Fünffachen des durchschnittlichen Haushaltseinkommens. Ein neu veröffentlichter Bericht Laut dem Harvard Housing Studies Joint Center gibt es Anzeichen dafür, dass es noch schlimmer wird.
Der doppelte Druck aus hohen Preisen und hohen Hypothekenzinsen hat „das Wohneigentum für alle außer den am stärksten begünstigten Haushalten unerreichbar gemacht“, sagt Daniel McCue, leitender Forschungsmitarbeiter am Zentrum.
Der Bericht ergab, dass Käufer in fast der Hälfte der Ballungsräume mehr als 100.000 US-Dollar verdienen müssen, um ein Haus zum durchschnittlichen Preis zu kaufen; Bis 2021 war dies nur in 11 % der Märkte der Fall.
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Steigende Grundsteuern und Versicherungssätze erhöhen die finanzielle Belastung für potenzielle Käufer – aber auch für aktuelle Hausbesitzer. Nach Schätzungen von Harvard „sämtliche monatlichen Ausgaben eines Hauses mit mittlerem Preis in den Vereinigten Staaten.“ [when adjusted for inflation] Diese Daten sind die höchsten seit ihrer ersten Erhebung vor über 30 Jahren.“
Dies hat es noch schwieriger gemacht, Rassenunterschiede beim Wohneigentum zu schließen. Im ersten Quartal 2024 verfügten nur 8 % der schwarzen Mieter und 13 % der hispanischen Mieter über genügend Einkommen, um monatliche Zahlungen für ein Haus zum durchschnittlichen Preis zu leisten, heißt es in dem Bericht.
Unterdessen sind die Hausverkäufe eingebrochen, da viele Hausbesitzer zögern, ihre niedrigen Hypothekenzinsen zu verkaufen und zurückzuzahlen. Im vergangenen Jahr gab es den niedrigsten Stand bei den Verkäufen bestehender Häuser seit fast drei Jahrzehnten, den niedrigsten Stand seit dem Immobilienzusammenbruch 2008. Die Wohneigentumsquote in den USA stieg im vergangenen Jahr lediglich um 0,1 Prozentpunkte, der geringste Anstieg seit 2016.
Die Immobilienkrise trug auch dazu bei, die Mietpreise in die Höhe zu treiben
Steigende Wohnkosten haben dazu geführt, dass Millionen von Menschen zur Miete wohnen, was auch den Wettbewerb und die Preise auf dem Markt erhöht. Harvard hat herausgefunden, dass etwa die Hälfte der registrierten US-Mieter ihre Häuser inzwischen als unerschwinglich empfinden. Seit 2001 sind die inflationsbereinigten Mieten zehnmal schneller gestiegen als die Einkommen der Mieter.
Wohnungsexperten sagen, dass das Grundproblem sowohl für Käufer als auch für Mieter ein massiver Wohnungsmangel ist, der sich über Jahrzehnte aufgebaut hat und dessen Behebung Jahre dauern wird. Der Einfamilienhausbau ist auf dem Vormarsch, und einige Entwickler bauen kleinere, kostengünstigere Häuser. Ein Boom im Mehrfamilienhausbau hat dazu beigetragen, die Mieten zu senken, insbesondere in Orten wie Austin, Texas, wo in den letzten Jahren ein enormer Anstieg zu verzeichnen war.
Die Autoren des Harvard-Berichts sagen jedoch, dass die Lockerung wahrscheinlich nicht von Dauer sein wird.
Einerseits haben hohe Zinsen und andere steigende Kosten – Grundstücke, Arbeitskräfte, Versicherungen – den Wohnungsbau erneut gebremst. Und weil sie alle sehr teuer sind, werden die meisten im oberen Preissegment gebaut. Im letzten Jahrzehnt haben die USA mehr als 6 Millionen Einheiten mit Mieten unter 1.000 US-Dollar verloren. Für Mieter mit sehr geringem Einkommen gibt es die National Low-Income Housing Coalition rechnet Für jeweils 100 Häuser können sie sich nur 34 Grundstücke leisten.
Gleichzeitig bleibt die Mietnachfrage stark, insbesondere da immer mehr Mitglieder der Generation Z den Weg in die Selbstständigkeit ebnen. Im vergangenen Jahr stieg die Zahl der Mietwohnungen um mehr als eine halbe Million, das größte Wachstum seit 2016.
Sollte die Nachfrage weiter steigen, während die Verlangsamung im Baugewerbe anhält, so warnt der Harvard-Bericht, besteht die Gefahr, dass „eine weitere Phase rasanter Mietsteigerungen ähnlich dem jüngsten Anstieg ausgelöst wird“.
